当借款人未能按照合同约定偿还贷款时，银行会采取以下步骤处理抵押房产：

催缴房贷：

银行首先会通过电话、短信、邮件等方式提醒借款人按时还款，并告知逾期可能带来的后果，如征信记录影响等。

提起诉讼：

如果多次催缴无效，银行会选择通过法律途径解决问题，向法院提起诉讼，请求法院判决拍卖抵押房产以偿还债务。

法院拍卖：

在获得法院批准后，银行可以委托拍卖公司对抵押房产进行公开拍卖。拍卖前，法院会委托有资质的资产评估机构对房产进行评估，确定拍卖底价。拍卖时，购买人需要预交一部分押金，并在成交后办理过户手续。

拍卖所得款项：

拍卖所得款项优先用于偿还银行的贷款本息。如果拍卖款项超过债务金额，剩余部分将返还给抵押人；如果不足以偿还债务，银行可能会选择自认倒霉，做坏账处理。

抵押物处置流程：

银行在处理抵押房产时，通常会遵循以下流程：

确认抵押物的现状和登记有效性。

通知债务人和抵押人对抵押物进行处置，协商处置方式（如折价、变卖或拍卖）。

如果协商不成，采取拍卖方式，并共同委托评估机构进行评估。

选定拍卖行并进行公开拍卖。

抵押人权益：

在抵押房产被拍卖后，如果拍卖款项超过债务金额，抵押人有权取回剩余部分。如果不足以偿还债务，银行需自行承担损失。

建议借款人在面临还款压力时，及时与银行沟通，寻求解决方案，以避免走到拍卖房产这一步。同时，借款人也应注意维护自己的合法权益，确保在抵押过程中所有程序合法合规。